- Что такое рентабельность?
- Виды рентабельности для недвижимого имущества
- Как рассчитать инвестиционную доходность: формулы и примеры
- Факторы, влияющие на инвестиционную результативность
- Как повысить рентабельность инвестиций
- Типичные ошибки
- Кому выгодно инвестировать в землю и строительство?
Рентабельность недвижимости – основной критерий мастерства инвестора. Земля, дома – наименее рискованный сегмент для приумножения денег. Однако вкладывать капитал без предварительной оценки результативности сделки не стоит, иначе можно все потерять, остаться с убытками. Разбираемся, какие факторы надо учитывать инвестору, как обосновать целесообразность вложения финансов.
Что такое рентабельность?
Чтобы ее рассчитать, нужно разделить выручку от продажи или сдачи имущества арендатору на затраты по их приобретению, содержанию, а полученное число умножить на 100%. Чем выше процент, тем быстрее сделка окупится, то есть потраченная сумма полностью вернется, имущество начнет давать чистый доход.
Например, прогнозная годовая рентабельность 15 %. Это значит, что потраченные деньги полностью вернутся через 80 месяцев (100% : 15% = 6,67 года х 12 месяцев). Для Российской Федерации окупаемость «недвижки» за 7-12 лет считается приемлемой.
Лакомый кусок для инвестора – земли Подмосковья. Земля – дефицитный товар, ее больше не становится. Следовательно, ценность будет расти, что дает высокую вероятность получения хорошей цены при продаже.
Виды рентабельности для недвижимого имущества
Эффективность вложений в землю, жилые, коммерческие помещения оценивают по таким экономическим параметрам (таблица):
| Показатель | Что обозначает |
| ROI | Прибыльность вложенных средств в % |
| ROS | Доля прибыли в каждом рубле, заработанном на недвижимости |
| ROA | Сумма полученной прибыли на 1 рубль вложений |
| ROE | Размер арендной платы за минусом расходов по содержанию, на каждый рубль вложенного капитала |
Сложно? Давайте упростим задачу по расчету рентабельности недвижимости.
Как рассчитать инвестиционную доходность: формулы и примеры
Узнать величину инвестиционной прибыли (ИП) можно только после продажи:
ИП = Доход - Стоимость при покупке + Общая сумма арендной платы, полученной за все время использования собственности.
Чтобы понять, о какой отдаче от капитала через несколько лет идет речь, приходится оперировать статистическими данными по аналогичным сделкам. В прогнозировании будущего успеха пригодятся две формулы:
Валовая рентабельность = Доходы за год / (Стоимость имущества + Расходы по содержанию) х 100%.
Чистая рентабельность = Прибыль за год (Доходы - Расходы по содержанию) / (Стоимость имущества + Расходы по содержанию) х 100%.
Приоритет следует отдавать не абсолютным показателям, а рассчитанным относительным значениям в процентах.
Пример покупки участка для последующей продажи
Здесь и далее использована единица измерения млн руб.
Допустим, при первоначальном вложении ₽5,0 и затратах по оформлению ₽0,1 надел можно будет продать за ₽6,5. Рентабельность капитала составит: 6,5 - (5,0 + 0,1) / (5,0 + 0,1) х100% = 27,45%, то есть вложения окупятся через 3,5 года.
Пример доходности инвестиций при строительстве дома на продажу
Общая стоимость строительства и затраты, связанные с продажей, составляют ₽20,0, продажная цена ₽33,0. Тогда результативность инвестиций равна: 33,0 - 20,0 / 20,0 х 100% = 65%. Даже с учетом инфляции, налогообложения это отличный результат, поскольку вложения вернутся за полтора года.
Совокупная стоимость строительства, реализации включает затраты, связанные с:
- Покупкой земли.
- Проектированием, разрешительной документацией.
- Приобретением строительных, отделочных материалов.
- Услугами подрядчиков, включая доставку материалов, зарплату строителей.
- Подключением коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ, отопление, интернет).
- Коммунальными платежами.
- Рекламой, поиском покупателя, оформлением сделки, НДФЛ.
Ценность недвижимости, купленной для получения дохода, зависит от указанных затрат.
Факторы, влияющие на инвестиционную результативность
Престижность района города или области, развитая инфраструктура, транспортная доступность – факторы, которые инвесторы должны рассматривать как позитивные. Владельцы таких активов могут рассчитывать на рост цены в будущем, высокую прибыль от аренды.
Категория земель и разрешенное использование
Земельный Кодекс РФ устанавливает правовой режим использования земель каждой из семи категорий. Для инвестирования в жилищное строительство следует выбирать земли населенных пунктов. Есть потенциал у земель сельскохозяйственного использования. При покупке с целью увеличения капитала важно правильно выбрать категорию, вариант разрешенного использования. Просчеты могут привести к убыткам.
Наличие коммуникаций
Газ, электричество, интернет – без этих инженерных сетей надел не даст прироста капитала. Выбирайте локации, куда цивилизация уже дошла или очень скоро дойдет судя по генеральному плану развития территории.
Динамика рыночных цен
Рынок недвижимости подвержен такой же динамике, как вся экономика страны. Стоимость ее может снижаться (периоды экономических кризисов, рецессии, политической нестабильности, роста процентных ставок по ипотеке). Инвесторам нужно учитывать риски при оценке потенциальной прибыльности.
Как повысить рентабельность инвестиций?
Что поднимает ценность:
- Ремонт, расширение, реконструкция, перестройка с улучшением бытовых условий.
- Оптимизация управления, перепрофилирование с жилого на коммерческое использование, переход с долгосрочной аренды к краткосрочной, посуточной.
- Размежевание земельного участка на 2-3 меньшей площади со строительством нескольких коттеджей.
- Приобретение на ранних стадиях строительства с детальным изучением перспектив развития локации по генплану.
Важно осознавать, что поднятие ценности требует финансовых затрат.
Типичные ошибки
Учесть все факторы, тенденции рынка сложно. Отсюда малоприятные для новичков просчеты.
Неучтенные расходы (дороги, газ, электричество)
Кажется, найдено идеальное место, где можно построить коттедж или коммерческий объект. Однако кроме красивого пейзажа, недвижимости для функционирования нужны инженерные коммуникации, транспортная доступность, чистая экология, развитая инфраструктура.
Покупка загородного участка без ознакомления с генпланом
Инвестор купил земельный надел, но не изучил генплан. Оказалось, что рядом с этим тихим уголком через пять лет планируется строительство полигона, мусоросжигательного завода, вредного производства, загруженной дороги. Ожидать роста цены при таком раскладе – это обманывать себя.
Завышенные ожидания по цене продажи
Частая ошибка, ведущая к низкой отдаче вложений и разочарованию – просчеты в прибыльности капитала из-за неопытности, индивидуальных особенностей актива, не принятых во внимание, непредвиденных изменениях рыночной конъюнктуры. Если расчет выполнен неправильно, сделка не даст высокой отдачи.
Игнорирование налогов и сборов
В 2025 году действуют дифференцированные ставки НДФЛ от продажи недвижимого имущества. До ₽2,4 млн отчисления составят 13%. При большей сумме сделки он может достигать 22%. Если инвестор об этом забыл или не знал, то чистая отдача сделки окажется на порядок меньше.
