Чем дачный дом отличается от жилого

1. Правовые различия между видами жилья
2. А что с регистрацией
3. Инженерные сети
4. Налоги и страхование
5. Как изменить статус жилья
6. Вывод

Согласно ст. 16 ЖК РФ «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». Градостроительным кодексом РФ установлены признаки подобных сооружений:

• Высота до 20 м, но не больше трех наземных этажей, с потолками 2,5+ м.
• Целостность архитектурного объекта, который не может быть пристройкой.
• Планировка включает хотя бы одну комнату, кухню, санузел.

Каждый коттедж должен быть внесен в ЕГРН с обозначением «для круглогодичного проживания». Выписка из реестра подтверждает право собственности, позволяет проверить юридическую чистоту недвижимости, дает основание для прописки по конкретному адресу.

Признаком садовых домов (термины «дачный» и «дача» не используются в юриспруденции с 01 января 2019 года) является периодичность использования (Федеральный Закон 217-ФЗ от 29 июля 2017 года). В ст. 3 указано, что садовые земельные участки предназначены «для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов (зданий временного использования), жилых домов, хозяйственных построек и гаражей». Летнее пребывание обусловлено как отсутствием утепления для жизни зимой, так и местонахождением в СНТ (садовых некоммерческих товариществах).

Правовые различия между видами жилья

В Росреестре назначение недвижимости формулируется как:

• Жилая для всесезонного проживания.
• Нежилая – для сооружений в дачных товариществах, которыми хозяева не пользуются в холодную пору года.
• Сезонность эксплуатации – времянка с фундаментом на участке земли под садоводство.

Объект сезонного использования может быть с удобствами, например, с печным отоплением. Это не сказывается на его статусе в Росреестре, поэтому владелец все равно не может решить проблем:

• С постоянной регистрацией.
• Налоговым вычетом за строительство.
• Льготной ипотекой.

Обновить назначение жилья можно, но это требует времени, денег, усилий. Совет от экспертов Земля МО:

1. Проектируйте здание на земельном участке сразу как жилое, независимо от того, где планируется строительство – в деревне, СНТ, коттеджном поселке.
2. Учитывайте нормы ЖК РФ и ГрК РФ, а не СНиП (с 2010 года СП - Свод Правил).

Так вы получите садовый дом, который можно зарегистрировать в качестве жилья.

А что с регистрацией

В строении, пригодном для жилья круглый год, можно оформить регистрацию и зафиксировать постоянное место жительства. Обладатели садовых строений такой возможности лишены. Прописаться в них можно только после изменения характеристики с садовой (сезонной) на помещение для жилья.

Инженерные сети

В ЖК РФ и ГрК РФ перечислены обязательные характеристики жилых объектов, которые не бывают без:

• Фундамента.
• Коммуникаций (водопровода, канализации, электричества, отопления, вентиляции).
• Комнаты (не менее одной) и кухонного отсека площадью соответственно от 12 и 6 кв.м.

Постройки, не соответствующие этим требованиям, не обладают характеристиками жилища.

Налоги и страхование

В НК РФ указаны ставки налога на имущество – все капитальные объекты недвижимости с фундаментом. Начисления рассчитывают исходя из кадастровой стоимости имущества по дифференцированным ставкам:

Возведенные на садовом участке коттедж, гараж, теплица и баня – все строения с фундаментом подлежат регистрации (с 1 марта 2025 года) и включению в базу налогообложения. Времянки и постройки без фундамента в расчете не отражаются. В этом и состоит отличие садовой и жилой недвижимости.

Как изменить статус жилья

Процедура предполагает получение:

1. Технического заключения от кадастровых инженеров.
2. Выписки ЕГРН.
3. Решения местных органов власти на основании заявления владельца.

Процесс занимает полтора месяца, а результат подлежит фиксации в ЕГРН.

Вывод – какой вариант выбрать

Практичнее статус жилого объекта – он дает право на прописку. У него выше ликвидность, хотя и расходы на строительство гораздо больше. В садовом доме прописаться нельзя, зато он обходится дешевле, а служит тоже долго и надежно. По налоговой нагрузке различий между двумя вариантами одинаковой площади нет.