Указанная аббревиатура расшифровывается как правила землепользования и застройки. Документ устанавливает порядок и условия пользования землями населенных пунктов. В частности, где и какие сооружения можно возводить на соответствующих территориях.
В каждом селе или городе действуют собственные правила. Цель — создать правовую базу для привлечения инвесторов, развития земельных ресурсов и защиты прав будущих собственников или арендаторов.
Простыми словами, такие правила защищают зоны жилой постройки от появления городской свалки и размещения вредного производства, обеспечивают новые кварталы достаточным местом для социальной инфраструктуры и не позволяют обустраивать автомойки на берегу водоемов. К примеру, после покупки и наследования участка земли нужно узнать, что на нем можно делать согласно действующему законодательству. Если есть планы возвести магазин или многоэтажный дом, для начала следует уточнить, подходит ли для этих целей конкретная территория, какого размера и высотности здание разрешено на ней строить. Такую информацию можно найти в ПЗЗ на участок.
Как разрабатываются правила?
Соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления и специально созданной комиссии. Работа ведется с учетом генерального плана, положений Градостроительного и Земельного кодекса РФ, ЕГРН, технических регламентов и других нормативных документов в этой сфере.
В отличие от генплана, который определяет вектор развития конкретного населенного пункта на ближайшие десятилетия, ПЗЗ это перечень мер по реализации этого плана на практике. При расхождениях в указанных документах разрешение на строительство не выдается.
Готовый проект правил передается на публичные слушания или общественные обсуждения. При замечаниях в будущий ПЗЗ вносятся изменения. Если к документу нет претензий, он утверждается главой местного органа власти и вносится в ЕГРН.
Содержание
Общая часть
Описывает порядок применения нормативного акта и его изменения.
Так, подробно указывается, как должны действовать местные власти в вопросах регулирования землепользования и застройки, как правильно составлять документацию с планировкой территории. Также приводится информация о способах корректировки правил и вида разрешенного использования (ВРИ), о принципах проведения публичных слушаний (общественных обсуждений).
Графическая часть
Это раздел ПЗЗ, где можно посмотреть на карту градостроительного зонирования:
- зона жилой застройки (МКД и частные дома);
- рекреационные зоны, например, пляжи, парки;
- общественно-деловые зоны (рынки, офисные здания и т. д.);
- зоны инженерной инфраструктуры, в частности, расположение транспортных и коммунальных объектов;
- производственные зоны, включающие предприятия ЖКХ и промышленности;
- специальные зоны, например, мусорные полигоны, кладбища, военные части;
- зоны ведения сельского хозяйства (КФК, СНТ и т. п.).
На карте указываются и территории другого назначения, в частности, исторические поселения, с объектами культурного наследия или особыми требованиями к облику сооружений.
Специальная часть
Включает градостроительные регламенты, в которых для каждой территории приведены следующие сведения:
- ВРИ земли и капитальных объектов;
- минимальные или максимальные размеры участков;
- предельные параметры для сооружений (этажность, высота, площадь);
- ограничения в использовании;
- требования к архитектурному решению;
- требования к инфраструктуре.
ВРИ — это допустимый способ распоряжения участком и разрешенной деятельности. Устанавливается для каждого участка в территориальной зоне. ВРИ бывает несколько: основные, вспомогательные, условно разрешенные. Первый и второй вариант собственник вправе выбирать самостоятельно. Условно разрешенный определяется на публичных слушаниях, где приводятся доказательства, что возможные работы в рамках намеченной деятельности на участке не повредят окружающей среде и не помешают соседям.
Допускается 14 основных видов использования земли населенных пунктов:
- Жилая застройка.
- Сельское хозяйство.
- Производство.
- Отдых.
- Общественное использование капитальных сооружений.
- Водные объекты.
- Лесные насаждения.
- Транспортное сообщение.
- Обеспечение безопасности и обороны.
- Общественные территории.
- Участки общего назначения.
- Ведение бизнеса.
- Земля индивидуальных собственников в составе общего имущества в жилом малоэтажном комплексе.
- Изучение и защита природы.
Порядок изменения ПЗЗ
Правила землепользования должны соответствовать действующему федеральному законодательству и данным в ЕГРН. Поэтому при выявлении нарушений принимаются меры по корректировке. ПЗЗ — не статичны, их регулярно подвергают пересмотру для повышения эффективности использования территории. Так, именно с этой целью заброшенные сельхозугодья переводят в категорию жилой застройки.
Предложить внести изменения в ПЗЗ могут как органы власти всех уровней, так и заинтересованные организации или граждане. Для начала процедуры нужно подать заявление в комиссию, изначально занимавшуюся разработкой конкретных правил. Возможно положительное решение или отказ.
В некоторых случаях предложения должны быть дополнительно согласованы с региональными либо федеральными ведомствами. Общественно-значимые изменения требуют публичных слушаний.
Иногда корректировок в ПЗЗ добиваются через суд.
Санкции за нарушение правил
За использование участка не по утвержденному назначению положен штраф, а при отягчающих обстоятельствах — лишение права собственности на землю. Если не соблюдаются ПЗЗ в строительстве, то сооружение будет признано самовольной, то есть незаконной постройкой и снесено.