Содержание:
- Как определиться с типом участка?
- Где искать участок?
- У кого купить землю?
- Как проверить земельный участок?
- Какие документы нужны для сделки?
- Можно приобрести землю в ипотеку?
- Когда сделку можно считать завершенной?
В своих мечтах вы уже построили уютный дом на собственном земельном участке и разбили вокруг уютный сад? Вот только в реальности до реализации мечты есть еще вопросы, связанные с покупкой этого самого участка. Не все понимают, как его выбирать и как проходит приобретение. Объясняем по порядку все, что вам нужно знать.
Как определиться с типом участка?
Кто-то хочет землю в собственность, чтобы использовать как дачу и разбить рядом большой огород. Кто-то запланировал строительство загородного дома, в котором хочет прописаться. А кто-то собирается стать фермером и содержать личное подсобное хозяйство. Поэтому нужно отличать земельные участки по ВРИ (видам разрешенного использования), ведь здесь есть важные нюансы:
- На участках для ИЖС (индивидуального жилого строительства) можно возвести дом, гараж для машины и вспомогательные постройки, разбить огород.
- На участках для ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства), кроме прочего, можно еще и разводить скот. Но если он на землях сельхозназначения, то строительство жилого дома уже запрещено.
- На участках для огородничества разрешено возводить исключительно хозяйственные постройки.
- А если ВРИ — ведение садоводства, то без проблем можно и жилье строить, и урожай выращивать.
Где искать участок?
Всего в России в обращении семь категорий земель. Для оговоренных выше целей подходят две из них: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Как правило, такие участки находятся на территории ДНП (дачных некоммерческих партнерств), CHT (садовых некоммерческих товариществ) или в земельном портфеле девелоперов, которые возводят коттеджные поселки.
Поэтому первым делом нужно поискать такие с учетом интересующей вас географии. И конечно, уже на месте внимание стоит обратить не только на красоту окружающей природы (хотя и это важно) и экологическую обстановку, но и на практические моменты, такие как ровность участка, тип грунта, точные размеры, возможности подъезда, подвода воды, газа, электричества. Это особенно важно, если планируется строительство полноценного жилого дома и вспомогательных объектов (от беседок до бань и хозпостроек).
У кого купить землю?
Варианта покупки земельного участка три: у собственника-частного лица, девелопера, государства. В каждом свой порядок действий и свои риски:
- У частников часто дешево, но и вероятность получить проблемный участок очень большая. Нередки случаи, когда формально земля принадлежит продавцу, но документов на нее у него по факту нет. А значит, за экономию вам придется расплачиваться своими силами, нервами, временем и дополнительными расходами на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может специально не сказать о наложенных на участок ограничениях, которые станут непреодолимой преградой при регистрации права собственности на возведенный дом. И если владелец очень спешит со сделкой, это должно стать тревожным звоночком, что на участок может претендовать кто-то еще.
- При обращении к девелоперу рисков гораздо меньше. Но бдительность все равно не помешает, поэтому первым делом стоит проверить техусловия, другие документы на землю, уточнить нюансы подведения коммуникаций и убедиться, что девелопер полностью выполняет взятые на себя обязательства. Почитайте отзывы в Сети или лично поговорите с клиентами компании перед заключением договора.
-
Покупка земельного участка у государства может очень сильно затянуться, как и любые бюрократические процедуры. Плюс здесь предусмотрены свои схемы приобретения:
- Через торги. Земля регулярно выставляется местными властями на торги. И вы можете принять в них участие. И даже можете быть единственным претендентом, и тогда сделка пройдет по первоначальной стоимости. Сложнее, если появится несколько конкурентов, которые поднимут максимальную цену, чтобы победить.
- Выкуп арендованного участка. Если вы уже пользуетесь государственной землей на правах аренды, выкуп — логичный вариант. Но использовать ее вы должны исключительно по целевому назначению. Например, если это ИЖС, то выкуп возможен только в том случае, если вы построите там жилой дом. Сделка обычно идет по кадастровой стоимости, хотя в некоторых регионах предусмотрен даже дисконт до 40 %.
- Без торгов. Эта схема актуальна только для земли под ИЖС, ЛПХ или садоводства в пределах населенного пункта и доступна лишь физическим лицам. Такие территории находятся в распоряжении муниципалитетов (можно посмотреть данные о свободных участках в кадастровой карте Росреестра). Для покупки нужно подать в муниципалитет заявление и подождать от 20 до 50 дней, пока его рассмотрят. При положительном решении администрация региона официально разместит извещение о предоставлении участка. А потом необходимо подождать еще 30 дней, на случай если появятся другие желающие купить данную землю. Если нет, вы сможете приобрести ее.
Как проверить земельный участок?
Любой товар перед покупкой стоит проверять, земля — тоже товар. И чтобы не оказалось, что вы построили дом в тихом месте, а рядом с ним тут же проложили шумное шоссе, необходимо заранее узнать в местном Департаменте архитектуры и градостроительства о планах на данную территорию как минимум на ближайшие годы. А еще проверить:
- нет ли у участка каких-либо ограничений исходя из природоохранных или других обстоятельств;
- возможно ли на нем узаконить самовольную постройку;
- нет ли нарушений строительных норм;
- не находится ли земля в аренде, залоге, под арестом.
Вторым пунктом нужно удостовериться, что у продавца есть все законные права, чтобы распоряжаться земельным участком, и исключить риск оспаривания сделки третьими лицами. Для этого проводится всесторонняя проверка документов, которые подтверждают право собственности на реализуемую землю. Можно сделать это самостоятельно, довериться риелтору или заказать услугу у компании, специализирующейся на такой деятельности. Если с документами по итогу все в порядке, можно спокойно готовиться к сделке купли-продажи.
Какие документы нужны для сделки?
В списке обязательных:
- паспорта покупателя и владельца земли;
- свидетельство о госрегистрации права на землю;
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи земельного участка;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
В ряде случаев требуются и дополнительные документы:
- кадастровый паспорт (если участок продается в первый раз);
- заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги на продажу (если таковые имеются);
- согласие от органов опеки, когда речь идет об отчуждении жилого дома;
- согласие залогодержателя в письменной форме;
- кредитный договор с банком и закладная (при ипотеке).
В случае покупки у девелопера уточнить точный перечень можно в отделе продаж.
Можно приобрести землю в ипотеку?
Да, у банков даже есть специальные льготные программы для желающих купить земельный участок с помощью ипотечного кредита. В Сбербанке, например, можно взять ипотеку с выгодной ставкой сроком до 30 лет. Для молодых семей, которые хотят приобрести участок с домом, предусмотрен отдельный продукт с лояльными процентами сроком до 20 лет. Нужно лишь правильно оформить заявку, подать и дождаться одобрения (обычно решение приходит в течение одного дня). Можно даже взять льготный потребительский кредит без предоставления большого пакета справок.
Если в ипотеке нет необходимости, расплатиться можно наличными, с помощью аккредитива (по этому документу банк гарантирует, что при выполнении определенных условий продавец точно получит деньги) или банковской ячейки (в ней оставляются деньги на хранение до завершения сделки).
Когда сделку можно считать завершенной?
Сначала обеими сторонами подписывается в письменной форме договор купли-продажи. По желанию его можно согласовать с нотариусом. Как правило, параллельно подписанию проводится и оплата (в том числе госпошлины). После этого регистрируется переход права собственности: нужно обратиться в Росреестр (лично в отделение, через МФЦ, дистанционно посредством почтового отправления, через сайт ведомства, «Госуслуги») с полным пакетом документации и зарегистрировать сделку. Потом останется только забрать свидетельство о праве собственности, и можно начинать строиться уже на вашем участке.