С чего начинать покупку
Важность проверки объекта до покупки
Проверка земельного участка
Документы продавца
Как проходит купля-продажа
Покупка без риэлтора у собственника
Ответы на частые вопросы

Покупка недвижимости – серьезный шаг, требующий знания законов, тщательной подготовки. В статье подробно описано, как купить дом – это пошаговое руководство, инструкция для осторожного покупателя.

С чего начинать покупку: четкий пошаговый алгоритм

Определите критерии выбора: место (Москва или подмосковная деревня); бюджет; тип объекта – загородное жилье, дача, недвижимость под аренду. Это важный этап, позволяющий сузить круг поиска, избежать ошибки при заключении сделки.

На что обращать особое внимание? Определиться, что искать – новый коттедж, дачу б/у, недостроенный объект, проект на стадии фундамента. Выбрать округ, регион, коттеджный поселок, подходящий земельный надел. Решить, как приобретать собственность – через риелтора либо самостоятельно. Нужно понимать, как будет оплачена покупка – за свой счет или через ипотеку.

План действий покупателя

Хотеть недвижимость – это нормально, но необходимо составить подробный план, чтобы ее купить:

сформировать бюджет с учетом цен на рынке;
найти, тщательно обследовать понравившийся дом;
проверить право собственности, межевание, кадастр, задолженность по коммунальным платежам;
заключить предварительный договор с фиксацией основных условий сделки, внесением аванса/задатка;
подписать основной договор, выплатить продавцу согласованную сумму;
подать через МФЦ документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности;
получить выписку из ЕГРН, акт приема-передачи, ключи.

От юридической чистоты процедуры приобретения зависит законность, скорость, безопасность процесса.

Не торопитесь покупать: важность проверки объекта до покупки

В первую очередь проверяется законность застройки участка, техническое состояние недвижимости. К осмотру лучше привлечь риэлтора с опытом оценки объектов или специалиста технадзора, который знает, как проверять, что смотреть. Неважно, что будет рассказывать собственник. Важно, как оценит состояние объекта независимый эксперт – а он будет стоять на своем.

Технический осмотр строения

Первый восторженный взгляд бывает обманчивым, особенно если понравилось расположение участка, архитектурный проект, вид из окна. Выставленную на вторичном рынке недвижимость нужно внимательно осмотреть, отметить дефекты, расспросить владельца о дате постройки, познакомиться с соседями. Новый объект тоже может иметь недоделки, требующие денежных вложений. Не стесняйтесь правильно и скрупулезно проверять предоставленную информацию.

Вы должны знать все про выбранный дом. Проверьте состояние:

фундамента, подвала;
крыши, балок, стропил, чердака, стен (изнутри и снаружи), пола;
электропроводки, канализации, вентиляции, отопления, водоснабжения.

Приобретение должно радовать, поэтому нужно внимательно смотреть, выявлять изъяны до оформления предварительного договора. Нельзя оформлять его, пока не убедитесь, что частный коттедж соответствует запросам и цене, установленной собственником.

Ограничения использования

Перед покупкой нужно получить четкий ответ на вопрос о наличии/отсутствии обременений, ограничений права единоличного владения недвижимостью. Ищите юридически чистый объект, не являющийся предметом судебного имущественного спора, залогом при получении ипотеки. Проверьте, не сдан ли он арендатору по договору. Рента, сервитут, наличие скрытых обременений, обусловленных правом пожизненного проживания, материнским капиталом – об этом легче узнать риэлтору. При самостоятельной подготовке к сделке риск упустить важные нюансы гораздо выше.

Проверка земельного участка

Покупка дома вызывает переход права собственности на участок, где он возведен (ст. 35 ЗК РФ). После оценки состояния постройки приходит очередь проверки земли путем заказа выписки из ЕГРН. В ней отражены:

Правообладатель (правообладатели), дата регистрации права собственности и основания.
Адрес, площадь, категория земли, кадастровый номер, стоимость.
Схема земельного участка.
Ограничения, обременения: арест, залог, ипотека, аренда, принадлежность участка к охранной зоне.

Выписка из ЕГРН содержит всю информацию. Однако внимательный покупатель обязательно поинтересуется формой, рельефом, составом грунта выбранного участка, наличием септика, дренажной, поливной системы. А также генеральным планом развития территории, чтобы узнать, не будут ли через 10-15 лет по участку проводить объекты инфраструктуры, которые не позволят им пользоваться - от трассы до трубопровода.

Документы продавца

Закон предусматривает наличие у продавца:

Акт ввода в эксплуатацию – особенно по объектам, построенным после 1998 года.
Свидетельства о праве собственности на строение, земельный надел.
Выписки из ЕГРН.
Согласия на реализацию объекта от совладельцев, дольщиков, супруга.
Техплана, паспорта, описания.
Справки о гражданах, прописанных по данному адресу.

Требуйте, чтобы до заключения основного договора прописанные граждане, включая несовершеннолетних, выписались.

Какие еще документы нужно проверить заранее

Покупатель имеет право запросить технический, кадастровый паспорт, нотариально заверенное согласие супруга, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, градостроительный план участка, паспорта и поверку счетчиков. Опытный риэлтор обеспечит безопасность клиента при покупке на вторичном рынке. Он потребует у продавца справку о дееспособности, подтверждающую право распоряжаться недвижимостью.

Как проходит купля-продажа

Процедура начинается с заключения предварительного договора. Ему не нужна госрегистрация, но он имеет статус юридического документа. Срок действия предварительного договора – 1 год, если контрагенты по сделке не решили иначе. Он отражает намерение купить объект, его стоимость, срок, аванс или задаток, штрафные санкции.

Обратите внимание на риски, возникающие при отказе от сделки:

для продавца – он возвращает задаток в двойном размере;
для покупателя – задаток ему не возвращают;
для обеих сторон – задаток возвращается покупателю.

Когда срок действия предварительного соглашения истекает, заключают основной договор в 3 экземплярах, чтобы потом один из них предоставить госрегистратору. По итогам выполнения условий договора оформляют акт приема-передачи дома, земли.

Оформление покупки

Право владения переходит после госрегистрации. Как это должно происходить? Пакет документов, подаваемый в МФЦ, состоит из:

заявления от обеих сторон;
договора купли-продажи, акта приема-передачи;
документов о подтверждении права собственности;
выписки из кадастрового учета земельного участка;
техпаспорта на недвижимость;
справки обо всех зарегистрированных гражданах;
квитанции об уплате госпошлины.

Плановый срок рассмотрения заявления – 10 дней.

Покупка без риэлтора у собственника: ключевые риски и контрольные точки

Экономия на риэлторе часто приводит к финансовым потерям и серьезным неприятностям. Заручитесь поддержкой профессионалов, чтобы полностью исключить все риски. Следуйте нашей инструкции, чтобы быстро купить самый лучший коттедж и землю.

Ответы на частые вопросы

При покупке дома на что обратить внимание, какие документы запросить?: Техническое состояние, право собственности, выписка из ЕГРН и земельного кадастра, техпаспорт, межевой план.
Что нужно знать перед покупкой на вторичном рынке?: Является ли продавец владельцем, дееспособен ли он, нет ли на недвижимости обременений, техническое состояние объекта, статус земли.
Какие документы нужны покупателю?: Для заключения договора покупателю понадобится паспорт РФ, ИНН, нотариально заверенное согласие жены/мужа.
Что нужно проверить при покупке дома с земельным участком на вторичном рынке?: Проверьте кадастровый учет, межевание, отсутствие долга по коммунальным услугам, кто прописан.

Список литературы

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», 03.07.2015.
Земельный Кодекс РФ.
«От мечты до въезда. Полное руководство по покупке загородного дома». Виталий Соколов.