ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: в чем разница между видами земельных участков для строительства

1. Что такое ИЖС
2. Что такое СНТ
3. Что такое ЛПХ
4. Что такое ДНП
5. Основные отличия между видами участков
6. Как выбрать подходящий участок
7. На что обратить внимание при покупке участка
8. FAQ

Какие виды земельных участков существуют, в чем их отличия? Что означает вид разрешенного использования — ВРИ? Где закон разрешает строительство дома, а где можно только выращивать огород? 

Ответим подробно на эти вопросы и узнаем, какую землю стоит приобретать исходя из ваших целей. 

Что такое ИЖС

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид ВРИ, пользующийся особой популярностью у россиян. Главная его особенность — это возможность построить жилое здание и оформить прописку. Но есть требование: высота дома не может превышать три этажа и 20 метров. Внутри здания могут быть комнаты и помещения. Максимальная площадь дома для ИЖС не должна превышать 1500 кв. метров.

Такие виды участков позволяют возводить гаражи и другие постройки для личных целей, вести подсобное хозяйство (заниматься огородом, разводить кур, гусей, уток и индеек для собственных нужд). Участки ИЖС обычно максимально приближены к населенным пунктам, что позволяет их владельцам пользоваться расположенной рядом инфраструктурой.

Основные характеристики 

ИЖС имеет следующие важные характеристики, отличающие его от других видов земель:

• главное предназначение — это строительство жилого дома;
• возможность прописаться в построенном доме и получить сопутствующие услуги — поликлиник, детских садов, школ;
• необходимо соблюдать ограничения по площади дома и его этажности. 

Преимущества и особенности ИЖС

ИЖС имеет следующие преимущества, которые важно учитывать при выборе и покупке участка:

• Возможность проживать круглогодично в любое время года и оформить постоянную прописку. 
• Выгодные программы льготной ипотеки от банков. 
• Более высокая стоимость по сравнению с садовыми участками. 

Таким образом, ИЖС — это оптимальный выбор для тех, кто хочет построить капитальный дом и проживать в нем круглогодично. Важно иметь в виду, что такой участокнельзя использовать для строительства коммерческой недвижимости, например, магазина или отеля, нельзя организовывать производство товаров и разводить крупный рогатый скот. 

Что такое СНТ

СНТ (садовое некоммерческое товарищество) — это некоммерческая организация, объединяющая владельцев садовых угодий с целью решения общих вопросов. К таковым относятся благоустройство территории, организация водоснабжения и электроэнергии, вывоз мусора и так далее. 

Покупка такой землипозволит его владельцу выращивать сельскохозяйственные культуры в личных целях. Строить дачные домики на таких участках необязательно. 

Основные характеристики СНТ

К основным характеристикам СНТ относятся следующие:

• Главное предназначение земель — это садоводство и огородничество. 
• По желанию на земле можно возвести баню, гараж, дачный домик. 
• Строительство дома с дальнейшей регистрацией возможно не на всех участках, могут быть сложности с оформлением прописки. 

Стоит иметь в виду, что любой построенный на землях СНТ дом — это дачный дом, поэтому строительство дорогих объектов с целью их дальнейшей продажи не оправдано. Также собственники сами заботятся о проведении коммуникаций, а любые изменения должны быть согласованы со всеми членами СНТ. 

Что такое ЛПХ

ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — это форма землепользования, при которой территорияиспользуется для занятий сельским хозяйством. Владелец земли может использовать ее для ведения сельского хозяйства в личных целях — например, для выращивания овощей, фруктов, содержания животных. Такая деятельность не требует государственной регистрации в качестве ИП.

При этом закон допускает реализацию излишков продукции, произведенной в ЛПХ. Собственник вправе продавать урожай, молоко, мясо и другую продукцию, если она произведена без привлечения наемного труда и в объемах, характерных для личного потребления. Получение прибыли в этом случае не делает деятельность предпринимательской.

Основные характеристики

К основным характеристикам ЛПХ относят следующие:

• Личное подсобное хозяйство используется исключительно для нужд семьи. 
• Владельцы земельных участков могут держать домашних животных, выращивать огород. 
• Закон разрешает возведениехозяйственных построек на земле ЛПХ. 

Ограничения и возможности:

• Прописка на земле для личного хозяйства допускается только тогда, когда участок расположен в пределах населенного пункта.
• Законом не запрещено продавать выращенную на участке ЛПХ продукцию. 

Что такое ДНП

ДНП (дачное некоммерческое партнерство) — объединение собственником участков земли. Чаще всего они находятся на территориях сельхозназначения, но могут располагаться и в населенных пунктах. 

Изначально такие виды участков были созданы для отдыха в летний период. Законом не запрещалось возведение домов на участке, но чаще всего владельцы строили небольшие летние домики. На территориях ДНП редко встречаются сады и огороды.

Историческая справка: С 1 января 2019 года закон, регулировавший жизнь ДНП, утратил силу. Вместо 66-ФЗ вступил в силу закон 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». При этом закон не обязывает реорганизовать ДНП, пока не потребуется смена председателя. Как только в этом возникнет необходимость, придется вносить изменения в устав и преобразовывать ДНП в СНТ. 

Основные характеристики

• Земли в ДНП предназначены для летнего отдыха и возведения дачных домиков.
• Собственники земли должны сами позаботиться о проведении коммуникаций, с чем нередко возникают сложности. Также не всегда удается оформить прописку, так как дачные дома не могут использоваться для проживания в течение всего года. 
• С 2019 года функции ДНП выполняют СНТ. Несмотря на то, что ДНП могут существовать в течение неограниченного срока, рано или поздно потребность в реорганизации возникнет.

Основные отличия между видами участков

Как выбрать подходящий участок

Иметь свой участок земли — мечта многих россиян. Но когда дело доходит до покупки земли, многие не знают, на что обратить внимание. При выборе земельного участка необходимо учитывать целый ряд параметров, начиная от цели приобретения и заканчивая планами по строительству тех или иных объектов. 

Основные критерии выбора:

• Цели покупки

Наличие нескольких видов участков часто сбивает неопытных покупателей. Важно помнить, что использование земельных участков должно соответствовать их ВРИ. В противном случае можно получить штраф до 50 тысяч рублей. 

Тем, кто намерен строить полноценный дом и прописаться в нем, подойдут участки ИЖС. Если вы планируете летний отдых в дачном домике с возможностью выращивать огород, то оптимальный выбор — участок в СНТ. Тем, кто хочет заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур, а также разведением животных, то есть заниматься фермерством, подойдет вариант ЛПХ.

• Бюджет

Самые дорогие виды участков — это земли под ИЖС, так как они дают возможность получить прописку и сопутствующие ей преимущества (доступ к медицине, образованию, подключение коммуникаций за счет администрации). 

Более доступная цена земельных участков — в СНТ. Но и здесь стоимость земли может варьироваться в зависимости от удаленности отнаселенных пунктов, наличия реки, леса и других факторов. Самые дешевые виды земли — ЛПХ, так как они располагаются вненаселенных пунктов, и получить прописку на них очень сложно. 

Дешевле обойдутся земли вдали от городов, без инфраструктуры. Участки, расположенные вблизи крупных трасс, стоят дешевле, и к ним проще провести коммуникации. 

На цену может влиять и форма территории. Квадратные и прямоугольные участки — самые дорогие, так как их проще обустраивать. Земли нестандартной формы обойдутся покупателю дешевле. 

Наличие на участке построек, которые требуют сноса, необходимость изменения ландшафта, потребность в подведении коммуникаций — все это может увеличить ваши расходы. 

• Планы по строительству и проживанию

Строительство жилых домов с дальнейшей пропиской в них выполняется на землях ИЖС. 

Построить дом и прописаться в нем возможно и в СНТ, но есть ряд условий. Дом может быть построен только на землях ВРИ «садовый земельный участок», «для ведения садоводства» и «для садоводства». Здание должно удовлетворять тем же требованиям, которые выдвигаются к домам, возводимым на участках ИЖС. Чтобы оформить такой объект как жилой, придется обратиться в МФЦ с документами — техническим планом дома и правоустанавливающими документами на участок. 

Земли под ЛПХ могут быть полевыми, то есть расположенными вдали вне населенных пунктов, и приусадебными — находящимися рядом с городом или поселком. Для полевых земель строить капитальные строения запрещено, а для приусадебных — разрешено. Требования к жилому дому — аналогичные тем, что предъявляются к домам, возводимым на участках ИЖС. 

На что обратить внимание при покупке участка

Выбрав вид, обратите внимание и на другие параметры. 

Помимо красоты природы, наличия водоема и леса поблизости, немаловажную роль играет сам участок. Убедитесь что он ровный, с минимальным уклоном, что особенно важно для тех, кто планирует строить дом. 

Важный вопрос — грунт. Не стоит экономить на геологических изысканиях, чтобы в будущем сэкономить на возведении фундамента. Оптимальными для строительства дома являются сухие почвы, в то время как глина и суглинок увеличат смету. А торф и вовсе может оказаться непригодным для возведения капитального строения. Кроме того, влажные почвы нуждаются в дренаже. 

Наличие инфраструктуры недалеко от земельного участка — магазинов, аптек, поликлиник и других объектов — будет существенным плюсом, как и близость остановок общественного транспорта. 

Кроме того, стоит убедиться в отсутствии поблизости свалок и загрязняющих производств. 

Для проверки юридической чистоты участка закажите выписку из ЕГРН, в которой будет указана вся информация о земле. 

FAQ

В каких случаях можно воспользоваться ипотекой?

Почти любой земельный участок можно купить в ипотеку, но на земли ИЖС банки предлагают ипотеки на более выгодных условиях. 

На каких земельных участках удастся оформить прописку? 

На участках ИЖС можно оформить прописку. Для регистрации в СНТ и ЛПХ это тоже возможно, но с большими трудностями и не на всех участках. 

Какой налог должен уплачивать собственник земли? 

Для земель ИЖС, ЛПХ и СНТ ставка налога — 0,3% при условии, что земля не используется для ведения предпринимательской деятельности. 

Можно ли перевести СНТ в ИЖС?

Да, это возможно, при соблюдении целого ряда условий, а также сбора пакета документации. Заявку рассматривают органы местного самоуправления.